يواجه الكثير من الملاك والمستأجرين في مصر تساؤلًا بالغ الأهمية: هل يجوز طرد المستأجر دون اللجوء للقضاء؟ وهذا السؤال بات مطروحًا بقوة، خاصة مع تزايد الحالات التي يحاول فيها بعض الملاك تنفيذ الإخلاء مباشرة عن طريق الشرطة، مما يثير مخاوف المستأجرين حول مشروعية هذا الإجراء. في هذا المقال، نوضح الموقف القانوني بشكل مفصل، ونستعرض الشروط التي حددها القانون، والإجراءات الرسمية التي يجب اتباعها، والفرق بين توثيق العقد وإثبات التاريخ، حتى لا يقع أحد الطرفين في فخ الجهل بالقانون.
حقيقة الجدل: هل يجوز طرد المستأجر دون اللجوء للقضاء؟
في السنوات الأخيرة، ازدادت حالات محاولة بعض الملاك طرد المستأجرين من وحداتهم السكنية دون اللجوء إلى القضاء، وهو ما أثار جدلاً واسعًا في الأوساط القانونية والشعبية. يسعى بعض الملاك إلى تسريع عملية الإخلاء لأسباب تجارية أو استثمارية، متجاهلين المسار القانوني السليم، ما يضع المستأجرين في موقف قانوني ضعيف ومهدد بفقدان السكن فجأة.
وفي المقابل، يشعر كثير من المستأجرين بالقلق من فقدان مساكنهم دون أن يكون لديهم فرصة للدفاع عن أنفسهم أمام المحكمة، مما يجعل هذا السؤال في صلب اهتمام ملايين المواطنين: هل يحق للمالك طرد المستأجر دون حكم قضائي؟
القانون المدني للمستأجرين
القانون المدني المصري لم يترك هذا الملف دون تنظيم. فقد حدد بدقة الحالات التي يمكن فيها للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر، سواء عبر القضاء أو بطرق مباشرة، ولكن وفق ضوابط صارمة.
وبموجب القانون رقم 137 لسنة 2006، تمت إضافة فقرة مهمة إلى المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996، والتي تنص على:
"يكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور أطرافها."
هذا يعني أن المالك إذا قام بتوثيق عقد الإيجار بالشهر العقاري بحضور المستأجر، فإن هذا العقد يصبح له قوة تنفيذية، كأنه حكم صادر من المحكمة.
أطلع أيضًا على: ما هو القانون الجديد للإيجارات القديمة؟.
متى يصبح عقد الإيجار بمثابة حكم محكمة؟
لكي يتحول عقد الإيجار إلى "سند تنفيذي" يُمكّن المالك من تنفيذ الإخلاء عبر قسم الشرطة دون اللجوء للمحكمة، يجب أن تتوافر عدة شروط أساسية:
أن يكون العقد موثقًا بالشهر العقاري بحضور الطرفين.
أن يكون خاضعًا للقانون رقم 4 لسنة 1996 (أي من عقود الإيجار الجديدة).
ألا تتجاوز مدته 9 سنوات.
أن يتضمن شرط صريح بانتهاء العقد تلقائيًا أو في حالة التأخر في دفع الإيجار.
إذا توافرت هذه الشروط، يمكن للمالك التوجه مباشرة إلى قلم المحضرين بالمحكمة المختصة وتقديم العقد كحكم واجب التنفيذ، لتقوم الشرطة بتنفيذ الإخلاء.
الشروط القانونية لطرد المستأجر دون دعوى قضائية
لا يجوز للمالك طرد المستأجر دون اللجوء للقضاء إلا في حالات محددة يقرها القانون المصري بوضوح، وأهمها أن يكون عقد الإيجار موثقًا بالشهر العقاري بحضور الطرفين. ويشترط القانون أيضًا أن يكون العقد خاضعًا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، أي أنه من العقود الحديثة غير الخاضعة لقوانين الإيجار القديمة.
ومن بين الشروط الأساسية:
ألا تتجاوز مدة العقد 9 سنوات
أن يتضمن شرطًا صريحًا بالإخلاء عند انتهاء المدة أو عند تأخر المستأجر في دفع الإيجار وفقًا لما هو منصوص عليه في العقد.
عند استيفاء هذه الشروط، يتحول العقد إلى سند تنفيذي يُنفذ مباشرة دون الحاجة إلى رفع دعوى.
تنفيذ الإخلاء عن طريق قسم الشرطة
إذا توافرت الشروط القانونية، يستطيع المالك التوجه إلى قلم محضري التنفيذ بالمحكمة التابع لها العقار، ومعه أصل عقد الإيجار الموثق وصورة منه. يقوم المحضر بتنفيذ الإخلاء بمساعدة الشرطة، تمامًا كما لو كان ينفذ حكمًا قضائيًا.
هذه الطريقة تحمي حقوق المؤجر من مماطلة المستأجر، ولكنها لا يمكن تنفيذها إلا بتوافر كل الشروط القانونية السابقة.
إليك: ما هي شروط الحصول على شقق تمويل عقاري في مصر لعام 2025؟
ماذا يحدث في حالة فقدان عقد الإيجار أو رفض التوثيق؟
إذا فُقد عقد الإيجار الموثق والذي يحمل الصيغة التنفيذية، فلا يمكن ببساطة استخراج نسخة ثانية. بل يجب على المؤجر رفع دعوى أمام محكمة المواد الجزئية لاستخراج صورة تنفيذية جديدة، بعد اختصام المستأجر ومكتب التوثيق، وتقديم الأدلة والمبررات.
أما في حالة رفض الموظف المختص بالشهر العقاري توثيق العقد رغم استيفائه الشروط، يمكن للمؤجر التوجه إلى قاضي الأمور الوقتية بطلب على عريضة لإلزام المكتب بإعطاء الصيغة التنفيذية، بشرط تقديم الطلب خلال 10 أيام من الرفض.
الفرق بين إثبات التاريخ وتوثيق العقد رسميًا
هناك اعتقاد شائع بأن إثبات التاريخ في عقد الإيجار كافٍ لطرد المستأجر دون قضاء، لكن الحقيقة أن إثبات التاريخ لا يمنح العقد قوة السند التنفيذي.
لكي يُعد العقد سندًا تنفيذياً حقيقياً، يجب توثيقه رسميًا في الشهر العقاري بحضور الطرفين، وأن يُذيل بخاتم المأمورية والصيغة التنفيذية، طبقًا للمادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 والمادة 2 مكرر من القانون 137 لسنة 2006.
بالتالي، إثبات التاريخ يثبت فقط تاريخ كتابة العقد، لكن لا يخول للمالك تنفيذ الطرد دون حكم قضائي.
