10 قواعد هامة لاختيار المشروع العقاري المناسب مع ليسول
يعد شراء منزل جديد استثمار كبير حيث أنه أهم القرارات المالية في حياتك كما يؤثر موقع المنزل ومميزاته بشكل كبير على جودة حياتك.
قبل أن تلتزم بمدخراتك في استثمار طويل الأجل، من الضروري دراسة عدة عوامل رئيسية لاختيار المشروع المناسب لذا يجب أن تختار مطورًا ذو سمعة جيدة ومعروف بالتسليم في الوقت المحدد، كما ينبغي أن تتفحص بعناية مواصفات المشروع، بما في ذلك بيانات الوحدة ونسب التحميل والمواصفات التفصيلية.
قواعد مهمة لاختيار المشروع العقاري
يرغب العديد من الاشخاص في التعرف علي كافة القواعد من أجل اختيار مشروع العقاري ومن أبرز القواعد ما يلي:
الشركات المدرجة في البورصة والمملوكة للجهات الحكومية والعائلات التجارية المعروفة
الشراء من الشركات التي يتمثل فيها عنصر الثقة في التمكن في القدرة على الاستمرار مهما كانت الظروف الاقتصادية أو التغيرات في ملكية الشركة كما أن هذا الاستمرار يضمن تسليم المشروع مع تقديم خدمة ما بعد البيع والصيانة لذا نوصي بشدة بالشراء من الشركات التي تتمتع بحوكمة جيدة، ويفضل أن تكون مدرجة في البورصة المصرية بدلاً من شركات المساهمة فقط كما أن الشركات المدرجة في البورصة تتوافق مع شروط حوكمة قوية تضمن استمراريتها، وتخضع لمستوى رقابة حكومية ومالية أعلى تليها الشركات المملوكة للجهات الحكومية أو العائلات التجارية المعروفة، التي تمتلك استثمارات في قطاعات متنوعة وسمعة تضعها في موضع لا يمكنها المخاطرة به.
الإسكان تكشف عن مواعيد القرعة السادسة للأمل في العبور
الشركات ذات الخبرة الفعلية والمشروعات المكتملة
يعد دخل سوق التطوير العقاري عدد كبير من الشركات الجديدة، التي قد تفتقر إلى الخبرة الكافية في تطوير مشروعات عقارية متكاملة كما أن بعض هذه الشركات قد تكون لديها خبرة محدودة في البناء، ولكن تفتقر إلى خبرة تطوير المشروعات العقارية بأعلى مستوى من الخدمات و لا تكتفي بالتصاميم الرائعة، والإعلانات الكبيرة، أو الترويج عبر المشاهير لذا يجب التأكد من تاريخ الشركة،والتحقق من المشروعات التي نفذتها، والتأكد من أن هذه المشروعات بالفعل مملوكة لها.
الشركات ذات السمعة الطيبة، حتى لو لم تكن مشهورة
لا تقاس شركات التطوير العقاري بشهرتها أو حجم إعلاناتها، بل بحسن سمعتها في السوق كما أن حسن السمعة لا يقاس بما تقوله الشركة عن نفسها أو بما يقوله الوسيط العقاري، الذي قد تكون مصلحته متعارضة مع مصلحتك وأفضل طريقة لتقييم سمعة الشركة هي زيارة المشروعات الساكنة التي أنجزتها وتقييمها بشكل مباشر.
شروط فسخ التعاقد في عقود الإيجار الجديد
الشركات التي تسلمت مشروعاتها السابقة في الوقت المحدد وحققت نسبة إنجاز مرتفعة في مشروعاتها الحالية
يؤثر تأخير تسليم المشروع بشكل كبير على استثمارك العقاري، إذ يعرقل قدرتك على استخدام أو تأجير الوحدة ويؤثر على قيمة المبالغ التي دفعتها والتي كان يمكن استثمارها في مجالات أخرى كما أن التأخير قد يؤدي أيضًا إلى مخاطر تضخم وسعر العملة الأجنبية، مما يعقد استلام المشروع النهائي و للتحقق من التزام الشركة بمواعيد التسليم، ابحث في الأخبار عن مواعيد تسليم المشروعات السابقة وراجع التصريحات الرسمية لذا من الأفضل زيارة المشروع بنفسك للتأكد من تقدم العمل، وشراء مشروعات تجاوزت نسبة إنجازها 30% كما يفضل الاستعانة بمحامي لضمان حقوقك في حال تأخير المشروع، ويجب أن يتناسب تعويض المطور مع الخسائر المحتملة التي قد تتكبدها.الشركات الحاصلة على جميع التراخيص الحكومية لبدء التسويق والبيع والبناء
تمنع القوانين الحكومية الشركات من بدء التسويق أو البيع قبل الحصول على الموافقات والتراخيص اللازمة ومع ذلك، يبدأ بعض المطورين التسويق والحجوزات المبدئية قبل استكمال جميع الموافقات الرسمية، مما يعرض المشتري لمخاطر كبيرة مثل عدم الموافقة على المشروع أو تغييرات في التصميم والمواصفات لذا يجب التأكد من حصول الشركة على التراخيص المطلوبة واستعن بمحامي متخصص للتأكد من صحة الوثائق.
لا تكتفِ بتصريحات المطور، بل قم بمراجعة الجهة الحكومية المختصة، مثل هيئة المجتمعات العمرانية أو جهاز العاصمة الإدارية الجديدة، للتأكد من صحة التراخيص وموقف الشركة مع الجهات الرسمية.
فرصة لا تفوت…حجز الشقق السكنية الجديدة في 6 أكتوبر
الشركات التي تستخدم حساب الضمان لحماية المشتري وربط صرف المبالغ بنسبة الإنجاز
تدرس الحكومة فرض استخدام حساب الضمان البنكي على جميع شركات التطوير العقاري، بحيث يتم إيداع جميع شيكات العملاء في هذا الحساب كما يتطلب النظام وجود طرف ثالث، مثل مراجع حسابات قانوني واستشاري هندسي، لإدارة الحساب والتأكد من عدم تحويل أي دفعات للمطور إلا بعد تحقيق نسبة إنجاز متفق عليها حيث أن هذه الآلية تساهم في حماية المشتري وضمان ربط صرف الأموال بنسب الإنجاز الفعلية للمشروع.
الشركات التي تسلم مشروعات الشقق كاملة التشطيب لتفادي بناء مباني غير مأهولة
قد تكون الوحدات غير كاملة التشطيب أقل تكلفة وتمنح المشتري حرية اختيار نوعية التشطيب، ولكن المشاريع التي تُباع بهذه الطريقة غالباً ما تبقى خالية من الحياة لفترات طويلة بعد التسليم، مما يعني أنها قد تبقى غير قابلة للاستخدام أو التأجير لسنوات عديدة لذا من الصعب أيضاً إعادة بيع الوحدات في مثل هذه المشاريع، حيث يفضل المشترون الحصول على وحدات جاهزة للسكن بدلاً من العيش في مشاريع مهجورة أو مبانٍ لم تُكمل عملية التشطيب بعد.
بالإضافة إلى ذلك، تفضل البنوك وشركات التمويل عادةً تمويل الوحدات كاملة التشطيب لذلك، يُوصى دائماً بشراء وحدات كاملة التشطيب، خاصة في الشقق والشاليهات، لضمان استثمارك.
أفكار وحلول عملية لحل أزمة الإيجار في مصر
الشركات التي تسلم وحدات بأقل نسبة تحميل وأقل فرق بين المساحة الإجمالية والصافية
غالباً ما يغفل المشتريون عن أهمية نسبة التحميل، التي تعبر عن الفرق بين المساحة الإجمالية للوحدة كما هو مذكور عند البيع والمساحة الصافية التي سيستلمها العميل. تستغل بعض الشركات عدم وجود تنظيم قانوني في هذا المجال وتقدم نسب تحميل غير معقولة قد تصل إلى 35% أو حتى 45% لذا يُفضل أن تكون نسب التحميل بين 15% و25%.
يجب على المشتري أن يتحقق من نسبة التحميل ويطلب إدراج المخطط الهندسي الذي يوضح المساحات في العقد. من الأفضل الاستعانة بمهندس لتحديد المساحة الصافية الحقيقية، عند مقارنة مشروعين يجب حساب المساحة الصافية لكل وحدة وقسمة سعر الوحدة على المساحة للحصول على مقارنة دقيقة.
الشركات التي تقدم أفضل الأسعار بعد حساب القيمة الحالية لمقارنة الأسعار بدقة
مقارنة سعر المتر وسعر الوحدة في مشروعين قد تكون سهلة عند الدفع نقداً، ولكن عندما تختلف شروط التقسيط، مثل قيمة المقدم، قيمة كل قسط، وتوزيع الأقساط على السنوات، تصبح المقارنة بين الأسعار أكثر تعقيداً يختلف توقيت الدفعات بشكل مباشر على السعر الفعلي للوحدة اليوم بسبب تأثير نسب التضخم والفوائد لذا، من المهم حساب القيمة الحالية للتأكد من أن الأسعار المقدمة في المشاريع المختلفة تتماشى مع قيمتها الحقيقية.
الشركات التي تدفع عمولات أقل للوسطاء العقاريين
نظرًا للمنافسة الشديدة ودخول شركات جديدة إلى السوق التي تفتقر إلى الاسم المميز الذي يساعدها على البيع، وبسبب ضعف الوضع المالي للكثير من هذه الشركات وعدم قدرتها على ترويج مشروعاتها بنفسها، أصبحت العديد من الشركات تلجأ إلى دفع عمولات كبيرة لشركات الوساطة العقارية لترويج وبيع مشروعاتها نيابة عنها.
بينما كان متوسط عمولات شركات التسويق في السابق 2.5% حيث ارتفعت العمولات إلى 4%، 6%، وفي بعض المشروعات إلى 10% و11% لذا تكمن الخطورة في أن شركات التسويق قد تنحاز للمطور الذي يدفع عمولة أعلى، حتى وإن كانت خبرته محدودة أو أسعاره مرتفعة لذلك يجب على المشتري أن يكون واعيًا لتأثير هذه النقطة على شركات التسويق العقاري؛ رغم أن شركات التسويق لا تتقاضى عمولة من المشتري، إلا أنها قد تفضل التعامل مع المطور الذي يقدم أعلى عمولة.
نصائح عقارية قد تهمك"