كل ما تحتاج لمعرفته حول قانون الضرائب العقارية الجديد في مقال واحد

>العقارات هي من أهم مصادر الثروة والدخل في العديد من الدول، ولذلك فإن فرض الضرائب عليها هو أمر ضروري لتحقيق العدالة الاجتماعية والتنمية الاقتصادية. وفي هذا السياق، أصدرت الحكومة المصرية قانونا جديدا للضريبة العقارية يهدف إلى تنظيم هذا القطاع وتحسين جودة الخدمات العامة والبنية التحتية. وفي هذا المقال، سنتعرف على أهم ما يتضمنه هذا القانون من مواد وأحكام وإجراءات، وسنجيب على بعض الأسئلة الشائعة حوله.

ما هو قانون الضرائب العقارية الجديد ومتى سيبدأ تطبيقه؟

قانون الضرائب العقارية الجديد هو القانون رقم 196 لسنة 2023، والذي يلغي القانون السابق رقم 117 لسنة 2008، وينظم ضريبة العقارات الخاضعة للقيمة العادلة. ويقصد بالقيمة العادلة هي القيمة التي يمكن أن يتم بيع العقار بها في سوق حر بين طرفين مستقلين ومتساويين في الحقوق والواجبات. وسيبدأ تطبيق هذا القانون اعتبارا من العام المالي 2024/2025، وسيشمل جميع العقارات الموجودة في مصر سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية أو زراعية أو غيرها.

ما هي الأهداف والفوائد من إصدار هذا القانون؟

يهدف هذا القانون إلى تحقيق عدة أهداف وفوائد، منها:

• توسيع قاعدة الضرائب وزيادة الإيرادات العامة للدولة، والتي تساهم في تمويل المشروعات الخدمية والتنموية والاستثمارية.
• تحديث وتطوير نظام الضرائب العقارية ومواكبة التغيرات الاقتصادية والاجتماعية والتكنولوجية.
• تحسين جودة ودقة سجلات العقارات والتخلص من التهرب والتلاعب الضريبي.
• تعزيز مبدأ العدالة الضريبية والمساواة بين المكلفين بالضريبة وفقا لقيمة ونوع وموقع العقارات.
• تشجيع المواطنين على الاستثمار في العقارات وتحسين البيئة الاستثمارية والتنافسية.
• تحفيز الملاك على الحفاظ على العقارات وتطويرها ورفع كفاءتها وقيمتها.

الفئات والحالات المستثناة من دفع الضريبة

يستثني القانون الجديد من دفع الضريبة العقارية بعض الفئات والحالات، وهي:

• العقارات المملوكة للدولة أو الهيئات العامة أو الجمعيات الخيرية أو الأوقاف أو البعثات الدبلوماسية أو المنظمات الدولية، شريطة أن تكون مخصصة للأغراض الرسمية أو الخدمية أو الاجتماعية أو الدينية.
• العقارات المملوكة للمواطنين الذين يستخدمونها كمسكن رئيسي لهم ولأسرهم، شريطة أن تكون مساحتها لا تزيد عن 200 متر مربع، وأن لا يمتلكوا عقارات أخرى معفاة من الضريبة.
• العقارات المملوكة للمواطنين الذين يستخدمونها كمسكن رئيسي لهم ولأسرهم، وتزيد مساحتها عن 200 متر مربع، شريطة أن يدفعوا الضريبة على الزيادة فقط.
• العقارات المملوكة للمواطنين الذين يستخدمونها كمسكن ثانوي لهم ولأسرهم، شريطة أن تكون مساحتها لا تزيد عن 100 متر مربع، وأن لا يمتلكوا عقارات أخرى معفاة من الضريبة.
• العقارات المملوكة للمواطنين الذين يستخدمونها كمسكن ثانوي لهم ولأسرهم، وتزيد مساحتها عن 100 متر مربع، شريطة أن يدفعوا الضريبة على الزيادة فقط.
• العقارات المملوكة للمواطنين الذين يستخدمونها لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو زراعي أو خدمي، شريطة أن تكون مساحتها لا تزيد عن 50 متر مربع، وأن لا يمتلكوا عقارات أخرى معفاة من الضريبة.
• العقارات المملوكة للمواطنين الذين يستخدمونها لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو زراعي أو خدمي، شريطة أن تكون مساحتها لا تزيد عن 50 متر مربع، وأن لا يمتلكوا عقارات أخرى معفاة من الضريبة.
• العقارات المملوكة للمواطنين الذين يستخدمونها لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو زراعي أو خدمي، وتزيد مساحتها عن 50 متر مربع، شريطة أن يدفعوا الضريبة على الزيادة فقط.
• العقارات المملوكة للمتقاعدين أو المعاقين أو الأرامل أو اليتامى أو المحتاجين، شريطة أن تكون مساحتها لا تزيد عن 100 متر مربع، وأن لا يمتلكوا عقارات أخرى معفاة من الضريبة.
• العقارات المملوكة للمتقاعدين أو المعاقين أو الأرامل أو اليتامى أو المحتاجين، وتزيد مساحتها عن 100 متر مربع، شريطة أن يدفعوا الضريبة على الزيادة فقط.
• العقارات المملوكة للمؤسسات التعليمية أو البحثية أو الثقافية أو الرياضية أو الصحية أو السياحية، شريطة أن تكون مخصصة للأغراض التي تم إنشاؤها من أجلها.
• العقارات المملوكة للجمعيات والنقابات والاتحادات العمالية والمهنية والزراعية والتعاونية، شريطة أن تكون مخصصة للأغراض التي تم إنشاؤها من أجلها.
• العقارات المملوكة للمواطنين الأجانب أو الشركات الأجنبية، شريطة أن تكون مشمولة باتفاقيات أو معاهدات دولية تنص على الإعفاء من الضريبة العقارية.

العقارات والأنشطة الخاضعة للضريبة

تخضع للضريبة العقارية جميع العقارات التي لا تندرج تحت الفئات والحالات المستثناة المذكورة سابقا، وهي:

• العقارات السكنية التي تزيد مساحتها عن 200 متر مربع، أو التي تمتلكها الشركات أو الهيئات الاعتبارية، أو التي تستخدمها للإيجار أو البيع أو الاستثمار.
• العقارات التجارية والصناعية والزراعية والخدمية التي تزيد مساحتها عن 50 متر مربع، أو التي تمتلكها الشركات أو الهيئات الاعتبارية، أو التي تستخدمها للإيجار أو البيع أو الاستثمار.
• الأراضي البيضاء والمخالفة والمهجورة والمنتهية مدة ترخيصها، والتي تعتبر مضارة للمجتمع والاقتصاد والبيئة.
• الأنشطة العقارية التي تتم على العقارات المخضعة للضريبة، مثل البناء أو التعديل أو التجديد أو الهدم أو الانتفاع أو التصرف.

كيفية حساب الضريبة العقارية

تحسب الضريبة العقارية على أساس القيمة العادلة للعقار، والتي تعتمد على عدة عوامل، مثل الموقع والمساحة والنوع والعمر والحالة والمرافق والمميزات والسوق. وتقوم الجهات المختصة بتحديد القيمة العادلة للعقار بناءً على طرق ومعايير وضوابط محددة في القانون واللوائح التنفيذية.

وتستثنى من القيمة العادلة قيمة الأرض التي يقع عليها العقار، والتي تخضع لضريبة أخرى مستقلة. وتطبق على القيمة العادلة للعقار نسبة الضريبة المفروضة على كل نوع من العقارات، مع مراعاة الحدود والإعفاءات الضريبية المقررة.

وتدفع الضريبة العقارية سنويًا، وتعتبر دينا على المالك أو المستفيد من العقار.

تُحسب الضريبة العقارية على أساس القيمة العادلة للعقار، ويتم تحديد هذه القيمة عن طريق لجنة ثلاثية من الخبراء العقاريين.

وتُحدد نسبة الضريبة المفروضة على كل نوع من العقارات على النحو التالي:

• العقارات السكنية: تتراوح نسبة الضريبة بين 0.1% و 0.3% من القيمة العادلة للعقار.
• العقارات التجارية: تتراوح نسبة الضريبة بين 0.2% و 0.5% من القيمة العادلة للعقار.
• العقارات الزراعية: تتراوح نسبة الضريبة بين 0.05% و 0.1% من القيمة العادلة للعقار.

القيمة العادلة للعقار وكيفية تحديدها

القيمة العادلة للعقار هي القيمة التي يمكن أن يتم بيع العقار بها في سوق حر بين طرفين مستقلين ومتساويين في الحقوق والواجبات. وتعتمد القيمة العادلة على عدة عوامل، منها:

• الموقع: ويشمل المنطقة والحي والشارع والموقع الجغرافي والمناظر الطبيعية والمسافة من المراكز الحيوية والخدمية والتجارية والصناعية والسياحية والترفيهية والثقافية والتعليمية والصحية والدينية والرياضية والأمنية والبيئية.
• المساحة: وتشمل المساحة الكلية والمساحة المبنية والمستغلة والمساحة الفارغة والمساحة الخضراء والمساحة المشتركة والمساحة الخاصة والمساحة الإضافية والمساحة المخالفة.
• النوع: ويشمل الغرض والاستخدام والتصميم والتشطيب.
• العمر: ويشمل تاريخ البناء أو التجديد أو التعديل أو الهدم أو الانتفاع أو التصرف في العقار، والذي يؤثر على قيمته وجودته ومطابقته للمواصفات والمعايير واللوائح الهندسية والبيئية والضريبية والإدارية والقضائية.
• الحالة: وتشمل حالة العقار من حيث الصيانة والترميم والتجديد.
• المميزات: وتشمل المميزات الإضافية التي تزيد من قيمة وجاذبية العقار، مثل الإطلالة والموقع.

وتختلف النسبة الضريبية باختلاف نوع ومساحة وموقع وحالة ومرافق ومميزات العقار، وكذلك باختلاف الحدود والإعفاءات الضريبية المقررة لبعض الفئات والحالات. وتحدد النسبة الضريبية بناء على القانون واللوائح التنفيذية والقرارات الوزارية والإدارية والمحلية المنظمة للضريبة العقارية.

الحدود والإعفاءات الضريبية

وهي الحدود والإعفاءات التي تمنحها الدولة لبعض الفئات والحالات من المواطنين والمؤسسات والأنشطة العقارية، لتخفيف العبء الضريبي عليهم، أو لتشجيعهم على الاستثمار والتنمية والتطوير والتحسين والتبدع والتميز والتفرد في مجالات معينة، أو لتحقيق أهداف اجتماعية أو اقتصادية أو بيئية أو إنسانية أو علمية أو تكنولوجية أو تاريخية أو جغرافية أو عسكرية أو أمنية أو قضائية أو إدارية مهمة. وتحدد الحدود والإعفاءات الضريبية بناء على القانون واللوائح التنفيذية والقرارات الوزارية والإدارية والمحلية المنظمة للضريبة العقارية.

الحالات التي تستوجب تعديل أو مراجعة الضريبة

• إذا حدث تغيير في القيمة العادلة للعقار.
• إذا حدث تغيير في حالة العقار.
• إذا حدث تغيير في الانتفاع بالعقار.

كيفية تقديم الإقرارات والسداد

يُقدم المكلف بالضريبة إقراره الضريبي إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة في موعد أقصاه 31 مارس من كل عام.

ويتم سداد الضريبة المستحقة على النحو الآتي:

• عن طريق السداد النقدي في مأمورية الضرائب العقارية المختصة.
• عن طريق التحويل البنكي.
• عن طريق الدفع الإلكتروني.

الجهات المختصة بتحصيل الضريبة العقارية

تختص مصلحة الضرائب العقارية بتحصيل الضريبة العقارية، وذلك من خلال مأمورياتها المنتشرة في جميع أنحاء الجمهورية.

تتضمن الوثائق والمستندات المطلوبة لتقديم الإقرارات الضريبية العقارية ما يلي:

• صورة من بطاقة الرقم القومي للمكلف بالضريبة.
• صورة من عقد ملكية العقار أو سند الانتفاع به.
• صورة من الحصر التقديري للقيمة العادلة للعقار.

ما هي المواعيد والآليات المتاحة لتقديم الإقرارات والسداد؟

يُقدم المكلف بالضريبة إقراره الضريبي إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة في موعد أقصاه 31 مارس من كل عام.

ويتم سداد الضريبة المستحقة على النحو الآتي:

1. عن طريق السداد النقدي في مأمورية الضرائب العقارية المختصة.
2. عن طريق التحويل البنكي.
3. عن طريق الدفع الإلكتروني.

ما هي العقوبات والغرامات المترتبة على التأخير أو التهرب الضريبي؟

يُفرض على المكلف بالضريبة الذي يتأخر عن تقديم إقراره الضريبي أو سداد الضريبة المستحقة عليه غرامة تتراوح بين 1% و 10% من أصل الضريبة المستحقة، وذلك بالإضافة إلى الضريبة المستحقة.

كما يُفرض على المكلف بالضريبة الذي يهرب من أداء الضريبة العقارية عقوبة الحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر، ولا تزيد على خمس سنوات، وغرامة لا تقل عن ألف جنيه، ولا تزيد على عشرة آلاف جنيه، وذلك بالإضافة إلى الضريبة المستحقة.

كيفية الاعتراض والطعن

يحق للمكلف بالضريبة الاعتراض على قرارات الجهات المختصة بفرض أو تعديل أو مراجعة الضريبة العقارية، وذلك خلال ستين يومًا من تاريخ إخطاره بالقرار.

ويُقدم الاعتراض إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة، ويُنظر فيه من قبل لجنة مختصة.

ويحق للمكلف بالضريبة الطعن على قرار اللجنة المختصة برفض الاعتراض، وذلك أمام المحكمة المختصة، وذلك خلال ستين يومًا من تاريخ إخطاره بالقرار.

أسئلة وأجوبة شائعة

هل يشمل القانون الجديد العقارات الموروثة أو المهداة؟
نعم، يشمل القانون الجديد العقارات الموروثة أو المهداة، وذلك منذ تاريخ وفاة المورث أو تحرير السند المُهدى.

هل يشمل القانون الجديد العقارات المؤجرة أو المعروضة للبيع؟
نعم، يشمل القانون الجديد العقارات المؤجرة أو المعروضة للبيع، وذلك في حدود الأجرة المستحقة أو القيمة العادلة للعقار، أيهما أقل.

هل يشمل القانون الجديد العقارات الزراعية أو الصناعية؟
نعم، يشمل القانون الجديد العقارات الزراعية أو الصناعية، وذلك وفقًا للنسبة المقررة لكل نوع من العقارات.

نصائح عقارية قد تهمك

شقق مفروشة للايجار في القاهرة

شقق للبيع في مدينتي

أراضي للبيع في مصر

شقق للبيع بالاسكندرية

شقق للبيع في الشيخ زايد