التصرف العقاري هو أي عملية تتعلق بنقل أو تغيير حقوق الملكية أو الاستفادة من العقارات، سواء كانت أراضي أو مباني أو وحدات سكنية أو تجارية أو صناعية. ويعتبر التصرف العقاري من النشاطات الاقتصادية الهامة التي تساهم في تحريك السوق العقاري وتوليد الدخل والثروة للمتعاملين العقاريين، سواء كانوا أفرادا أو شركات أو مؤسسات.
ولكن التصرف العقاري ليس بدون تكلفة أو ضريبة. فالدولة تفرض على المتعاملين العقاريين دفع مبلغ مالي مقابل كل عملية تصرف عقاري يقومون بها، وهو ما يسمى بضريبة التصرفات العقارية. وتعتبر ضريبة التصرفات العقارية من المصادر الرئيسية للإيرادات العامة للدولة، وكذلك من الآليات الفعالة لتنظيم ومراقبة وتطوير السوق العقاري.
في هذا المقال، سنتعرف على مفهوم وأهمية ضريبة التصرفات العقارية، وما هي التغييرات الجديدة التي أدخلتها الحكومة في قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2024، وما هي الأهداف والمنافع من هذه التغييرات، وما هي التحديات والصعوبات التي قد تواجه المتعاملين العقاريين بسبب هذه التغييرات، وما هي النصائح والإرشادات التي يجب على المتعاملين العقاريين مراعاتها للتكيف مع هذه التغييرات.
الجزء الأول: مفهوم وأهمية ضريبة التصرفات العقارية
تعريف ضريبة التصرفات العقارية وأنواعها
ضريبة التصرفات العقارية هي الضريبة التي تفرض على كل عملية تصرف عقاري تتم بين طرفين أو أكثر، وتحسب بنسبة مئوية من قيمة العقار أو العقد أو الوثيقة التي تثبت التصرف، وفقا للمعايير والأحكام التي يحددها القانون.
وتشمل ضريبة التصرفات العقارية عدة أنواع من التصرفات العقارية، مثل:
- البيع: هو نقل الملكية الكاملة أو الجزئية للعقار من البائع إلى المشتري مقابل مبلغ مالي محدد.
- الشراء: هو اكتساب الملكية الكاملة أو الجزئية للعقار من البائع مقابل مبلغ مالي محدد.
- التبادل: هو نقل الملكية الكاملة أو الجزئية للعقار من طرف إلى آخر مقابل عقار آخر بنفس القيمة أو مختلفة.
- الإهداء: هو نقل الملكية الكاملة أو الجزئية للعقار من الهادي إلى المهدى دون مقابل مالي أو شرط.
- الإرث: هو نقل الملكية الكاملة أو الجزئية للعقار من المورث إلى الورثة بعد وفاته وفقا للنصوص الشرعية أو الوصية.
- التبرع: هو نقل الملكية الكاملة أو الجزئية للعقار من المتبرع إلى المتبرع له لغرض خيري أو إنساني أو عام دون مقابل مالي أو شرط.
- الإيجار: هو نقل حق الاستفادة من العقار من المؤجر إلى المستأجر مقابل مبلغ مالي محدد ولفترة زمنية محددة.
- الإنشاء: هو إقامة مبنى أو منشأة على أرض مملوكة أو مستأجرة أو مرخصة بموجب عقد أو وثيقة قانونية.
- التجديد: هو إجراء أعمال صيانة أو تحسين أو تغيير على العقار الموجود دون تغيير في مساحته أو شكله أو هيئته.
- التقسيم: هو تقسيم العقار إلى قطع أو وحدات أصغر بموجب خريطة أو مخطط معتمد من الجهات المختصة.
- التوحيد: هو دمج عدة عقارات متجاورة أو متصلة في عقار واحد بموجب خريطة أو مخطط معتمد من الجهات المختصة.
- الإلغاء: هو إلغاء عملية تصرف عقاري سابقة بموافقة الطرفين أو بحكم قضائي أو بأمر إداري.
- الإفراغ: هو تسليم العقار من الطرف الملزم إلى الطرف المستحق بموجب عقد أو وثيقة أو حكم قضائي أو أمر إداري.
- إعادة التسجيل: هو تجديد تسجيل العقار في السجل العقاري بعد انتهاء مدة التسجيل السابقة أو بسبب حدوث تغيير في بيانات العقار أو المالك.
تاريخ ضريبة التصرفات العقارية في مصر وتطورها عبر الزمن
ضريبة التصرفات العقارية ليست ظاهرة جديدة في مصر، بل تعود جذورها إلى العصور القديمة، حيث كانت تفرض على الأراضي الزراعية والمباني والمقابر والمعابد والأضرحة. وقد شهدت ضريبة التصرفات العقارية عدة مراحل وتغييرات في تاريخ مصر، منها:
- في العصر الفرعوني: كانت ضريبة التصرفات العقارية تسمى بالمصروفات العامة، وكانت تحسب بنسبة مئوية من قيمة العقار، وكانت تدفع إلى خزينة الدولة أو إلى الهيئات الدينية أو إلى الجيش أو إلى العاملين في الإدارة.
- في العصر الروماني: كانت ضريبة التصرفات العقارية تسمى بالجزية، وكانت تفرض على الأراضي والمباني والممتلكات الخاصة بالمصريين الذين لم يعتنقوا الديانة المسيحية، وكانت تدفع إلى الإمبراطورية الرومانية أو إلى الكنيسة.
- في العصر الإسلامي: كانت ضريبة التصرفات العقارية تسمى بالخراج، وكانت تفرض على الأراضي الزراعية والمباني والممتلكات الخاصة بالمسلمين والأقباط، وكانت تدفع إلى الخلافة الإسلامية أو إلى الولاة أو إلى القضاة أو إلى الزكاة.
- في العصر العثماني: كانت ضريبة التصرفات العقارية تسمى بالتحصيلات، وكانت تفرض على الأراضي والمباني والممتلكات الخاصة بالمصريين والأجانب، وكانت تدفع إلى السلطنة العثمانية أو إلى الخديوية أو إلى البنوك الأوروبية أو إلى الجمارك.
- في العصر الحديث: كانت ضريبة التصرفات العقارية تسمى بالرسوم العقارية، وكانت تفرض على الأراضي والمباني والممتلكات الخاصة بالمصريين والأجانب، وكانت تدفع إلى الدولة المصرية أو إلى البلديات أو إلى الهيئات العامة أو إلى الهيئات الخاصة.
وفي عام 2013، أصدرت الحكومة المصرية قانون رقم 196 لسنة 2013 بشأن ضريبة التصرفات العقارية، وهو القانون الذي ينظم ضريبة التصرفات العقارية حتى الآن، والذي شهد عدة تعديلات وتغييرات في عام 2024، والتي سنتناولها في الجزء التالي من المقال.
التغييرات الجديدة في قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2024
الأسباب والدوافع التي دفعت الحكومة لإجراء تعديلات على قانون ضريبة التصرفات العقارية
قانون ضريبة التصرفات العقارية الذي أصدر في عام 2013 كان يحتوي على بعض النقاط السلبية والمشكلات التي أثارت انتقادات واعتراضات من قبل المتعاملين العقاريين والخبراء والمحللين، منها:
- ارتفاع نسبة ضريبة التصرفات العقارية: إلى 2.5% من قيمة العقار أو العقد أو الوثيقة، مما يزيد من الأعباء والتكاليف المالية على المتعاملين العقاريين ويقلل من الحوافز للتصرف العقاري.
- عدم وضوح ودقة المعايير والطرق: التي تستخدم لتحديد قيمة العقار أو العقد أو الوثيقة، مما يؤدي إلى حدوث تلاعب وتهرب وتجاوزات في تقدير القيمة الحقيقية للعقار وبالتالي في حساب قيمة الضريبة المستحقة.
- عدم توحيد وتنسيق الإجراءات والمستندات والوثائق: المطلوبة لإتمام عمليات التصرف العقاري بين الجهات الحكومية المختلفة المعنية بضريبة التصرفات العقارية، مما يؤدي إلى حدوث تعقيد وتأخير وتضارب في البيانات والمعلومات والمسؤوليات.
- عدم تحديث وتطوير النظم والتقنيات والبنية التحتية: المستخدمة في إدارة وتحصيل ومراقبة ضريبة التصرفات العقارية، مما يؤدي إلى حدوث خلل وفساد وهدر في الموارد والمال العام.
ولهذه الأسباب وغيرها، قررت الحكومة المصرية إجراء تعديلات جوهرية على قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2013، بهدف تحسين وتطوير النظام الضريبي العقاري وتنشيط وتنمية السوق العقاري وزيادة الإيرادات العامة للدولة.
الإجراءات والخطوات التي اتخذتها الحكومة لإعداد وإصدار التعديلات الجديدة
لإجراء التعديلات على قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2013، اتبعت الحكومة المصرية عدة إجراءات وخطوات، منها:
- تشكيل لجنة خاصة: من وزارة المالية والهيئة العامة للضرائب وللشهر العقاري والمساحة والتنمية العمرانية وممثلين عن القطاع العقاري والخبراء والمستشارين، لدراسة ومراجعة وتقييم القانون الحالي واقتراح التعديلات اللازمة عليه.
- إجراء استطلاعات واستشارات وحوارات: مع المتعاملين العقاريين والمواطنين والمجتمع المدني والمنظمات الدولية والإقليمية، لمعرفة آرائهم ومقترحاتهم وملاحظاتهم حول القانون الحالي والتعديلات المقترحة عليه.
- إعداد مشروع قانون جديد: يحتوي على التعديلات الجوهرية على القانون الحالي، وإرساله إلى مجلس الوزراء لمناقشته وإقراره وإحالته إلى مجلس النواب للموافقة عليه وإصداره.
- نشر القانون الجديد: في الجريدة الرسمية وفي وسائل الإعلام المختلفة، وتحديد تاريخ بدء تطبيقه والفترة الانتقالية للتكيف معه.
- تنفيذ حملات توعية وتثقيف وتدريب: للمتعاملين العقاريين والجهات الحكومية المعنية بضريبة التصرفات العقارية، لشرح القانون الجديد والتغييرات التي أدخلها والأهداف والمنافع التي يحققها والإجراءات والمستندات والوثائق التي يجب اتباعها وتقديمها للتصرف العقاري بما يتوافق مع القانون الجديد.
الفروق والاختلافات بين القانون القديم والقانون الجديد
فيما يتعلق بالحالات والأحكام والإعفاءات والإجراءات والعقوبات المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية
القانون الجديد لضريبة التصرفات العقارية لعام 2024 أدخل عدة تعديلات جوهرية على القانون القديم لعام 2013، وهذه هي أبرز الفروق والاختلافات بينهما:
- خفض نسبة ضريبة التصرفات العقارية: من 2.5% إلى 1.5% من قيمة العقار أو العقد أو الوثيقة، مع إمكانية تخفيضها إلى 1% في حالة الدفع النقدي أو الإلكتروني أو التحويل البنكي.
- تحديد قيمة العقار: بناء على القيمة السوقية الحالية للعقار، وليس على القيمة الإيجارية أو الاستثمارية أو الإنشائية أو الإدارية، مع إلزام الطرفين بالإفصاح عن القيمة الحقيقية للعقار والتوقيع عليها.
- توحيد وتنسيق الإجراءات: والمستندات والوثائق المطلوبة لإتمام عمليات التصرف العقاري بين الجهات الحكومية المعنية بضريبة التصرفات العقارية، مع إنشاء نظام معلوماتي متكامل ومربوط يسهل تبادل البيانات والمعلومات والمسؤوليات.
- تحديث وتطوير النظم والتقنيات: و المستخدمة في إدارة وتحصيل ومراقبة ضريبة التصرفات العقارية، مع إدخال الحلول الذكية والرقمية والتطبيقات الهاتفية والمواقع الإلكترونية والمنصات التفاعلية.
- توسيع نطاق الحالات والأحكام: التي تخضع لضريبة التصرفات العقارية، مع إضافة بعض التصرفات العقارية الجديدة أو المعدلة أو، مثل التصرفات العقارية الإلكترونية أو الرهن العقاري أو الحق الانتفاعي.
وهكذا، يمكننا ملاحظة أن القانون الجديد لضريبة التصرفات العقارية لعام 2024 قد أدخل تغييرات كبيرة ومهمة على القانون القديم لعام 2013، والتي تهدف إلى تحسين وتطوير النظام الضريبي العقاري وتنشيط وتنمية السوق العقاري وزيادة الإيرادات العامة للدولة. ولكن ما هي الآثار والنتائج المتوقعة من تطبيق هذه التغييرات؟ وما هي النصائح والإرشادات التي يجب على المتعاملين العقاريين مراعاتها للتكيف مع هذه التغييرات؟ هذا ما سنتناوله في الجزء الثالث والأخير من المقال.
الجزء الثالث: النصائح والإرشادات للتكيف مع التغييرات الجديدة في قانون ضريبة التصرفات العقارية
لإتمام عمليات التصرف العقاري بما يتوافق مع القانون الجديد لضريبة التصرفات العقارية لعام 2024، يجب على المتعاملين العقاريين توفير وتقديم بعض الوثائق والمستندات الهامة والضرورية للجهات الحكومية المختصة، وهي:
- صورة من البطاقة الشخصية أو جواز السفر أو الإقامة للطرفين المتعاملين في التصرف العقاري، مع إثبات الجنسية والعنوان والحالة الاجتماعية والوكالة إن وجدت.
- صورة من العقد أو الوثيقة أو الحكم القضائي أو الأمر الإداري الذي يثبت التصرف العقاري، مع تحديد نوع وقيمة وتاريخ وشروط وأحكام التصرف العقاري.
- صورة من شهادة التسجيل العقاري أو الشهادة الإيجارية أو الشهادة الاستثمارية.
- الشهادة البورصية: هي شهادة تثبت أن العقار مسجل في البورصة المصرية أو أي بورصة أخرى، وأنه يمكن بيعه أو شراؤه أو تبادله أو إهدائه أو إرثه أو تبرعه أو إيجاره أو إنشاؤه أو تجديده أو تقسيمه أو توحيده أو إلغاؤه أو إفراغه أو إعادة تسجيله بموجب الأسعار والشروط والأحكام التي تحددها البورصة.
- الشهادة السلعية: هي شهادة تثبت أن العقار يحتوي على سلع أو مواد أو منتجات أو خدمات يمكن التصرف فيها بموجب الأسعار والشروط والأحكام التي تحددها السوق.
- الشهادة الخدماتية: هي شهادة تثبت أن العقار يقدم خدمات أو أنشطة أو وظائف يمكن التصرف فيها بموجب الأسعار والشروط والأحكام التي تحددها السوق.
وهذه هي بعض الوثائق والمستندات التي يجب على المتعاملين العقاريين توفيرها وتقديمها للجهات الحكومية المختصة لإتمام عمليات التصرف العقاري بما يتوافق مع القانون الجديد لضريبة التصرفات العقارية لعام 2024، ولكن هذه ليست كلها، فقد يتطلب الأمر توفير وتقديم وثائق ومستندات أخرى حسب نوع وقيمة وطبيعة التصرف العقاري الذي يتم. ولذلك، ينصح المتعاملين العقاريين بالتواصل والتشاور مع الجهات الحكومية المختصة قبل إجراء أي تصرف عقاري، لمعرفة الوثائق والمستندات المطلوبة والمتوافقة مع القانون الجديد.
الآثار والنتائج المتوقعة من تطبيق التغييرات الجديدة في قانون ضريبة التصرفات العقارية
تطبيق التغييرات الجديدة في قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2024 يتوقع أن يؤدي إلى بعض الآثار والنتائج الإيجابية والسلبية على السوق العقاري والنظام الضريبي والاقتصاد الوطني والمجتمع المصري، وهذه هي بعض منها:
آثار ونتائج إيجابية:
- تخفيف الأعباء والتكاليف المالية على المتعاملين العقاريين، بفضل خفض نسبة ضريبة التصرفات العقارية وتحديد قيمة العقار بناءً على القيمة السوقية الحالية وإمكانية الدفع النقدي أو الإلكتروني أو التحويل البنكي.
- تنشيط وتنمية السوق العقاري، بفضل زيادة الحوافز والفرص والمرونة والتنوع والابتكار في التصرفات العقارية وإضافة بعض التصرفات العقارية الجديدة أو المعدلة أو المحدثة.
- زيادة الإيرادات العامة للدولة، بفضل تحسين وتطوير النظم والتقنيات والبنية التحتية المستخدمة في إدارة وتحصيل ومراقبة ضريبة التصرفات العقارية ومنع ومكافحة التهرب والتجاوزات والفساد الضريبي.
- تحسين وتطوير النظام الضريبي العقاري، بفضل توحيد وتنسيق الإجراءات والمستندات والوثائق المطلوبة لإتمام عمليات التصرف العقاري وإنشاء نظام معلوماتي متكامل ومربوط يسهل تبادل البيانات والمعلومات والمسؤوليات بين الجهات الحكومية المختلفة المعنية بضريبة التصرفات العقارية.
- تحقيق العدالة والشفافية والمساواة والرقابة في النظام الضريبي العقاري، بفضل إلزام الطرفين بالإفصاح عن القيمة الحقيقية للعقار والتوقيع عليها وإدخال الحلول الذكية والرقمية والتطبيقات الهاتفية والمواقع الإلكترونية والمنصات التفاعلية.
آثار ونتائج سلبية:
- تعقيد وتأخير وتضارب في بعض الإجراءات والمستندات والوثائق المطلوبة لإتمام عمليات التصرف العقاري، بسبب عدم التوافق والتنسيق بين بعض الجهات الحكومية المختلفة المعنية بضريبة التصرفات العقارية أو بسبب عدم تحديث وتطوير بعض النظم والتقنيات والبنية التحتية المستخدمة في إدارة وتحصيل ومراقبة ضريبة التصرفات العقارية.
- تراجع وتدهور بعض القطاعات والأنشطة والوظائف والمهام والمسؤوليات المرتبطة بالسوق العقاري، بسبب زيادة المنافسة والضغط والتحديات في التصرفات العقارية.
- زيادة العبء والتحديات على المتعاملين العقاريين، بسبب توسيع نطاق الحالات والأحكام التي تخضع لضريبة التصرفات العقارية وإضافة بعض التصرفات العقارية الجديدة أو المعدلة أو المحدثة.
وهذه هي بعض الآثار والنتائج المتوقعة من تطبيق التغييرات الجديدة في قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2024، ولكن هذه ليست كلها، فقد يحدث آثار ونتائج أخرى غير متوقعة أو غير متوافقة مع الأهداف والمنافع.
في هذا المقال، تناولنا موضوع ضريبة التصرفات العقارية في مصر، وتطورها عبر التاريخ، والتغييرات الجديدة التي أدخلتها الحكومة المصرية على قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2013، والآثار والنتائج المتوقعة من تطبيق هذه التغييرات، والنصائح والإرشادات للتكيف مع هذه التغييرات.
وقد بينا في الجزء الأول من المقال تاريخ ضريبة التصرفات العقارية في مصر وتطورها عبر العصور القديمة والرومانية والإسلامية والعثمانية والحديثة، وكيف كانت تسمى وتحسب وتدفع في كل عصر.
وفي الجزء الثاني من المقال، شرحنا الأسباب والدوافع التي دفعت الحكومة المصرية لإجراء تعديلات جوهرية على قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2013، والإجراءات والخطوات التي اتخذتها الحكومة لإعداد وإصدار التعديلات الجديدة، والفروق والاختلافات بين القانون القديم والقانون الجديد فيما يتعلق بالحالات والأحكام والإعفاءات والإجراءات والعقوبات المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية.
وفي الجزء الثالث والأخير من المقال، عرضنا الآثار والنتائج المتوقعة من تطبيق التغييرات الجديدة في قانون ضريبة التصرفات العقارية لعام 2024، والتي تشمل آثارا ونتائج إيجابية وسلبية على السوق العقاري والنظام الضريبي والاقتصاد الوطني والمجتمع المصري، وكذلك النصائح والإرشادات التي يجب على المتعاملين العقاريين مراعاتها للتكيف مع هذه التغييرات.
خاتمة المقال
إن ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة مهمة وضرورية للدولة والمجتمع، فهي تساهم في تحقيق العدالة والشفافية والرقابة في النظام الضريبي العقاري، وتنشيط وتنمية السوق العقاري، وزيادة الإيرادات العامة للدولة، وتحسين وتطوير النظم والتقنيات والبنية التحتية المستخدمة في إدارة وتحصيل ومراقبة ضريبة التصرفات العقارية.
نصائح عقارية قد تهمك
