منذ سنوات يشغل سوق العقارات في مصر حيزًا كبيرًا من اهتمام المواطنين سواء كانوا مشتريين لأول مرة أو مستثمرين أو مطورين عقاريين أو حتى متابعين لحركة السوق بشكل عام، ومع التغيرات الاقتصادية الكبيرة في السنوات الماضية من ارتفاع كبير في التضخم وأسعار الفائدة وتكاليف البناء إلى اضطرابات في سعر صرف الجنيه، ظهر سؤال في مقدمة اهتمامات الجمهور وهو هل ستنخفض أسعار العقارات في مصر خلال عام 2026؟
هذا السؤال ليس مجرد كلام نظري ولكنه يرتبط مباشرة بقرارات شراء وحدات سكنية أو تجارية وبالتخطيط المالي للعائلات المصرية وباتخاذ قرارات استثمارية ذات أبعاد طويلة المدى.
الوضع الحالي لسوق العقارات في مصر
قبل أن نتحدث عن المستقبل لابد من فهم الصورة الراهنة للسوق العقاري؛ حتى نهاية عام 2025 تشهد أسعار العقارات في مصر مستويات مرتفعة مقارنة بالسنوات السابقة، وقد سجلت أسعار الوحدات السكنية ارتفاعًا كبيرًا في المدن الكبرى خاصة في القاهرة ومناطقها المختلفة، بالإضافة إلى المناطق الجديدة.
فعلى سبيل المثال في القاهرة تصل أسعار الشقق في الأحياء الراقية إلى مستويات تُقاس بعشرات الآلاف من الجنيهات للمتر المربع، في حين تختلف الأسعار بحسب المنطقة والمواصفات، وكذلك في مناطق الساحل الشمالي أو المدن الجديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة والأسمرات و6 أكتوبر تشهد الأسعار ارتفاعات مهمة، ومن الجدير بالذكر أن أسعار العقارات لم ترتفع فقط بسبب الطلب، بل تأثرت أيضًا بعوامل أجنبية ومحلية مثل:
- ارتفاع تكلفة مواد البناء والأجور.
- تقلبات سعر صرف الدولار مقابل الجنيه.
- ارتفاع أسعار الفائدة على التمويل العقاري.
- ارتفاع التضخم العام في الاقتصاد المصري.
تعرف على: أفضل الوجهات العقارية للمستثمرين الأجانب في مصر
العوامل الرئيسية التي تؤثر في أسعار العقارات
لكي نفهم ما إذا كانت الأسعار ستنخفض في 2026 أم لا، يجب أن نعرف ما هي القوى التي تؤثر في سعر العقار، وهي كالتالي:
1. التضخم وأسعار الفائدة
من أهم العوامل المؤثرة في أسعار العقارات هو التضخم العام في الاقتصاد ومستوى أسعار الفائدة التي يحددها البنك المركزي، فكلما ارتفع التضخم زادت تكلفة البناء وأصبح الاستثمار في العقار وسيلة للتحوط من تآكل قيمة الأموال، وبالتالي يدفع ذلك المطورين والمستثمرين إلى رفع الأسعار.
في المقابل انخفاض التضخم وأسعار الفائدة يمكن أن يقلل من الضغوط السعرية على العقار ويمنح المشترين قدرة شرائية أعلى، وقد شهدت مصر في 2025 اتجاهًا لتراجع معدل التضخم مقارنة بالسنوات السابقة، مما أعطى بعض المؤشرات الإيجابية.
2. سعر صرف الجنيه مقابل العملات الأجنبية
يلعب سعر صرف الدولار مقابل الجنيه المصري دورًا كبيرًا في تحديد تكلفة مواد البناء التي يتم استيرادها، وكذلك في تشكيل توقعات المستثمرين فيما بعد، فعندما ينخفض سعر الدولار مقابل الجنيه يقل العبء على المطورين وبالتالي يمكن أن يمتد هذا التأثير إلى أسعار الوحدات أيضًا، وعلى العكس فارتفاع الدولار يؤدي إلى زيادة التكاليف السعرية.
3. العرض والطلب
هناك علاقة مباشرة بين كمية العرض المتاحة في السوق و الطلب على العقارات، ففي حال كان هناك فائض في العرض كما حدث في بعض المناطق التي تشهد تطويرًا سريعًا قد يضغط ذلك على الأسعار إلى الانخفاض أو الاستقرار، أما إذا تزايد الطلب بشكل يفوق العرض فستظل الأسعار مرتفعة أو في ارتفاع مستمر.
4. السياسات الحكومية والتنظيمية
السياسات التي تتخذها الدولة في مجال التطوير العمراني وتنظيم السوق العقاري مثل القيود على المضاربات أو تشجيع الصكوك العقارية أو تسهيلات التمويل، فهذه الأشياء جميعها تؤثر في حركة الأسعار، فزيادة التنظيم وتحسين الشفافية قد يساعدان في استقرار الأسعار وتخفيف التقلبات.
شاهد: تعرف على أهم النصائح عند شراء أي عقار وضمان استثمار آمن
ما يقوله الخبراء عن سوق العقارات في 2026
عند الحديث عن المستقبل تختلف التوقعات بين الخبراء والمحللين استنادًا إلى رؤية كل جهة، وسوف نذكر هذه التوقعات بالتفصيل، وهي كالتالي:
1. وجهات نظر متفائلة بارتفاع الأسعار
بعض الخبراء يتوقعون أن أسعار العقارات في مصر ستستمر في الارتفاع خلال 2026 بسبب تزايد الطلب الحقيقي واستمرار ارتفاع تكلفة البناء والخامات، وقد تصل الزيادة إلى نحو 15% في المتوسط.
2. توقعات باستقرار الأسعار أو ارتفاع بسيط
رؤى أخرى تذهب إلى أن السوق سيدخل عام 2026 بتصحيح هادئ، ألا يعني عدم ارتفاع الأسعار بشكل كبير، وقد يشهد السوق مزيدًا من الاستقرار في ظل توقعات بانخفاض أسعار الفائدة واستقرار سعر الصرف النسبي.
إليك: هل يظل العقار الملاذ الآمن؟ إلى أين يتجه سوق العقارات في مصر 2026
سيناريوهات محتملة لسوق العقارات 2026
يمكن لنا أن نضع ثلاث سيناريوهات رئيسية للمستقبل القريب لسوق العقارات في مصر خلال عام 2026 وهم كالآتي:
1. السيناريو المتفائل: استمرار النمو المعتدل
في هذا السيناريو يستمر الطلب على العقار كاستثمار وسكن في دعم الأسعار، مما يؤدي إلى ارتفاع معتدل في الأسعار عبر معظم المناطق خلال العام القادم، وهذا يكون مدعومًا بانخفاض الفائدة واستقرار التضخم نسبيًا، ويمكن أن يكون هذا السيناريو أكثر احتمالاً في المدن الحيوية والمناطق ذات الطلب القوي.
2. السيناريو المحايد: استقرار الأسعار
يشير هذا السيناريو إلى استقرار الأسعار دون ارتفاعات كبيرة أو انخفاضات حادة، نتيجة توازن بين العرض والطلب، واستقرار سعر الصرف وانخفاض تدريجي في تكلفة التمويل، وفي هذا السيناريو قد يجد المشترون والمستثمرون فرصًا جيدة لشراء العقارات دون القلق من ارتفاعات سعرية كبيرة.
3. السيناريو الحذر: ارتفاع الأسعار
يحدث هذا السيناريو إذا تزايد الطلب بشكل كبير، وكان المعروض أقل من المطلوب؛ مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار في بعض المناطق أو حتى بشكل عام؛ حيث سترتفع الأسعار بنسبة 20% إلى 30%.
ماذا يعني هذا للمشتري والمستثمر؟
للمشتري السكني
إذا كنت ترغب في شراء وحدة سكنية للسكن الحقيقي، فإن انتظار انخفاض الأسعار قد لا يكون دائمًا الخيار الأفضل، خاصة إذا كانت الأسعار مستقرة أو في ارتفاع معتدل، لأن ذلك قد يؤدي إلى ارتفاع بدلات الإيجار أو تكلفة الفرصة الضائعة.
للمستثمر
إذا كنت تنظر إلى العقار كفرصة استثمارية طويلة الأجل، فإن استراتيجيتك يجب أن تعتمد على تقييم دقيق للموقع، ونوعية المشروع، وقدرة السوق على الاستيعاب بدلًا من الاعتماد فقط على توقعات الأسعار العامة.
ما يمكن توقعه في عالم العقارات 2026
في ضوء ما تقدم من تحليلات وآراء وخبرات؛ نستنتج ما يلي:
- ليس هناك إجماع مطلق على أن أسعار العقارات ستنخفض في 2026.
- بعض الخبراء يتوقعون ارتفاعًا معتدلاً أو استقرارًا في الأسعار، خاصة في المناطق ذات الطلب القوي.
- يوجد احتمال ضعيف لانخفاض الأسعار في بعض المناطق أو الفئات إذا تزايد العرض أو ضعف الطلب، لكن هذا الاحتمال يعتمد على عدة متغيرات.
توصيات عملية قبل اتخاذ قرارك في الشراء أو الاستثمار خلال عام 2026
إذا كنت تفكر في شراء عقار في مصر خلال عام 2026، فإليك بعض التوصيات العملية؛ ومنها ما يلي:
- ادرس سجل الأسعار في منطقتك لمدة السنوات الماضية، واطلع على معدلات العرض والطلب المحلية.
- قيم التكلفة الإجمالية بما فيها الفائدة ومدة السداد وطريقة التمويل.
- احرص على اختيار موقع قوي وإمكانيات جيدة للوحدة التي تريدها.
- استشير متخصصين في السوق العقاري لتكوين صورة أوضح عن التوقعات القريبة.
- لا تعتمد فقط على توقعات الأسعار المستقبلية، بل ضع خطة مالية واقعية.
